一、小产权房的背景和风险
小产权房是指在房屋产权管理上存在问题，没有完全符合国家法规的房屋产权证明的住房。这类房屋通常存在土地使用权不明确、产权来源不清晰等问题。小产权房的风险主要体现在以下几个方面。
1.1 风险来源
小产权房的风险主要源自其产权不明确，往往存在产权纠纷或争议。土地使用权存在问题，可能会被政府收回或拍卖，导致小产权房户主失去住房。由于产权来源不清晰，小产权房的房屋质量和建筑安全等问题也无法得到有效的监管。
1.2 法律法规
我国对小产权房的法律法规相对缺乏，对其产权和交易等方面存在很多限制。这种法律法规的不完善，使得小产权房的产权交易风险较大。由于小产权房的产权证明不完善，购买小产权房的合法性和稳定性难以保证。
1.3 价值变动
小产权房通常属于非法建设或违规建设，其价值受到法律法规的限制。当政府政策调整或整治行动开始时，小产权房的价值可能会大幅度下降。这种价值变动可能导致小产权房户主的投资损失和居住权益受损。
二、回迁房的背景和风险
回迁房是指因拆迁而安置的住房，一般由政府提供给受拆迁影响的居民。与小产权房相比，回迁房的产权较为明确，但仍存在一些风险。
2.1 供需压力
回迁房的供应往往无法满足所有受拆迁影响的居民的需求，导致供需不平衡。这种情况下，政府可能会通过抽签等方式分配回迁房，造成一些人无法获得合适的住房。
2.2 地理位置
回迁房通常位于原居住地附近或者城市远郊，与原有社区和生活圈较远。这种改变可能导致回迁房居民的生活习惯、社交网络等方面的调整，造成一定的适应困难。
2.3 房屋质量
由于政府通常在拆迁后进行回迁房的建设，施工质量可能无法得到充分监管，导致回迁房的建筑质量不够稳固。这种情况下，居民可能面临房屋维修和安全方面的风险。
三、小产权房与回迁房的比较
小产权房和回迁房在风险方面存在一些差异。
3.1 产权问题
小产权房的产权问题更加复杂，存在较大的产权风险。而回迁房的产权相对明确，产权纠纷较小。
3.2 社会保障
回迁房通常由政府提供，较小产权房在社会保障方面更有优势。政府会提供一些基本的公共服务设施和配套，提高居民的生活质量。
3.3 投资价值
虽然小产权房的法律法规存在不确定性，但其房屋价值较高，由于产权的不明确性导致价格相对低廉。而回迁房的价格通常由政府统一定价，较小产权房的价格较高。
四、小产权房与回迁房的选择
对于购房者来说，小产权房和回迁房都存在一定的风险，但根据实际情况进行选择可以降低风险。
4.1 风险高度评估
购房者在选择小产权房或回迁房前，应充分评估其风险。包括产权纠纷的可能性、政府政策的变动、建筑质量等方面的风险。
4.2 政府政策
购买小产权房时，应注意政府对小产权房的整治政策。如果政府有意收回或整治小产权房，购买者可能面临房屋丧失的风险。而对于回迁房来说，政府的相关政策和承诺也需要考虑。
4.3 购房目的
购房者应根据自身需求和目的进行选择。如果是为了投资和价值增值，小产权房可能更具吸引力。如果是为了居住和社区环境，回迁房可能更合适。
五、结论
在小产权房拆迁分回迁房的选择上，小产权房的风险较大。小产权房存在产权纠纷、法律法规限制、价值变动等风险。而回迁房虽然也存在一些风险，但其产权相对明确，享有政府提供的一定社会保障。购房者应根据个人需求和实际情况进行选择，同时充分评估风险并关注政府政策的变动。通过合理的选择和风险管理，可以降低购房风险。
农村的回迁房与小产权房的区别
一、回迁房的概念和特点
回迁房是指政府在城市更新、拆迁和改造过程中，对被拆迁农民提供的新房。回迁房的盖建是由政府承担，农民无需支付费用。这些房屋一般都位于城市的远郊地区，面积相对较大。
二、小产权房的概念和特点
小产权房是指农村集体经济组织或个人通过非法手段占有、使用农村宅基地，违规建造的房屋。小产权房一般属于违法建筑，房屋质量和规划不受保障，产权不明确。
三、房屋建设和合法性
回迁房的建设是在政府的指导下进行的，属于合法建设。而小产权房通常是私自盖建，没有取得相关许可，属于违法建设。
四、土地产权和使用权
回迁房的土地和房屋产权归政府所有，农民只有住房的使用权，不能转让、出租或进行其他经济活动。小产权房的土地和房屋产权通常归个人所有，可以自由买卖、转让和出租。
五、房屋质量和规划
由于回迁房是政府投资建设的，通常具有较高的质量和规范的建设标准。而小产权房建设时往往忽视规范，质量参差不齐，存在安全隐患。
六、配套设施和服务
回迁房通常会提供相应的基础设施和公共服务，如供水、供电、道路等。而小产权房多数情况下没有相应的配套设施和服务。
七、法律地位和保障
回迁房属于合法建设，享有法律保障和权益保护。而小产权房由于存在法律问题，其法律地位和保障相对脆弱。
八、经济价值和投资回报
回迁房的经济价值相对较高，可以作为农民的住房和投资手段。小产权房由于合法性问题和质量不稳定，其经济价值和投资回报有一定的风险。
九、社会认可和舆论议论
回迁房在社会上具有较高的认可度，被广泛接受。而小产权房由于其违法性质，受到舆论议论和社会诟病。
十、未来发展和政策导向
随着城市化进程的推进，回迁房将继续作为政府推动农民城镇化的手段。而小产权房将逐渐受到取缔和整治。
农村的回迁房与小产权房在土地产权、合法性、质量规范、配套设施、法律地位等方面存在明显的区别。回迁房作为政府的合法建设，享受法律保护和社会认可，具有较高的经济价值。而小产权房则存在非法性和质量问题，其经济价值和社会地位相对较低。随着城市化进程的推进，回迁房将继续作为推动农民城镇化的重要手段，而小产权房将逐渐受到取缔和整治。
小产权房和回迁房哪个风险大
一、小产权房的不确定性
小产权房是指在城市建设用地上建造的违法建筑，产权归个人所有。小产权房的风险主要表现在不确定性方面。小产权房的合法性存在争议。由于其建设时违反了相关法规，很可能会面临拆迁风险。小产权房的产权证明存在漏洞，很难得到法律的保障，购房者的产权难以得到确权。小产权房的建设质量和配套设施不可靠，购房者难以得到良好的居住条件。
二、回迁房的权益保障
回迁房是指因城市建设需要而征收房屋后，政府为原房屋拆迁户提供的安置房。相比小产权房，回迁房在权益保障方面更具优势。回迁房的合法性得到政府的保障，购房者的产权稳定可靠。回迁房的建设质量和配套设施得到政府的监管和把关，购房者的居住条件有所保障。政府为回迁户提供相应的补偿和福利，进一步保证了购房者的权益。
三、小产权房的市场风险
小产权房的市场风险主要体现在价格不稳定和交易难度大两个方面。小产权房在售卖时的合法性存在争议，导致其价格较低，市场价值受限。小产权房的交易难度大，由于其产权证明不完善，购房者在交易过程中可能面临法律纠纷和无法得到贷款支持的困境。购买小产权房的市场风险较大。
四、回迁房的社会认可度
回迁房相比小产权房在社会认可度方面更有优势。回迁房的合法性得到政府认可，购房者购买回迁房符合法规规定，不会遭受来自社会的指责和质疑。回迁房的建设质量和居住条件得到政府监管，购房者在选择回迁房时更加放心。回迁房也受到社会的关注和支持，购房者在购买回迁房时更能得到社会资源和帮助。
五、小产权房和回迁房的选择
在小产权房和回迁房之间做出选择时，购房者需要综合考虑各种因素。小产权房在价格上可能更具优势，但其不确定性和市场风险较大。回迁房在权益保障和社会认可度方面更有优势，但价格可能较高。购房者需根据自身情况、经济实力和对风险的容忍度进行权衡，做出明智的选择。
小产权房和回迁房各有优劣，但小产权房的不确定性和市场风险相对较大，回迁房在权益保障和社会认可度方面更有优势。购房者应综合考虑各种因素，在进行选择时要慎重权衡。
